Моделиране на цените на недвижимите имоти във Варна чрез хедонична регресия

Абстракт

Целта на това изследване е чрез хедонична регресия да се моделират цените на недвижимите имоти в гр. Варна. В проучването са включени 118 апартамента от кв. „Чайка“, които се предлагат на пазара на недвижими имоти във Варна, публикувани онлайн в „ALO.bg” към 31 октомври 2023 г. Чрез него се прави опит да се оценят възможните характеристики на недвижимите имоти, които определят пазарните им цени. Казано с други думи, хедоничният ценови модел се използва за оценка на степента, в която няколко фактора влияят върху цените на недвижимите имоти във Варна. Тези модели също така могат успешно да се използват и за прогностични цели. Характеристиките на апартаментите, които се разглеждат в това проучване са: размер на жилището, етаж, брой стаи, разположение на апартамента, възраст на сградата, наличие на асансьор, наличие на собствено паркомясто или гараж, вид на сградата, наличие или не на обзавеждане и степен на завършеност на строителството. Конструираният модел на основат на събраните данни има за задача да открие основните факторите, които влияят върху определянето на цените на апартаментите във Варна, а оценките на регресионните им коефициенти са „цени на характеристиките“. Резултатите от изследването акцентират върху структуроопределящите фактори при ценообразуването на предлаганите апартаменти във Варна. Установи се, че 82% от вариацията в построения модел се дължи на включените в модела фактори, а само 18% от общата вариация е в резултат на други фактори, невключени в модела.